С 1 февраля 2026 года в России планируется внести в программу семейной ипотеки следующие нововведения:
1. Обязательное участие обоих супругов в одном договоре
Супруги не смогут получить льготный заем на себя отдельно, так как оба будут обязаны выступать созаемщиками по одному кредиту. Исключение составляют браки с иностранными гражданами, в которых иностранец не может участвовать в госпрограмме и исключается из сделки нотариальным согласием.
2. Запрет “донорской ипотеки”
Если семейного дохода для одобрения льготного ипотечного кредита оказывается недостаточно, то пока ещё можно привлекать третьих лиц в качестве заемщиков.
Минфин планирует запретить использование доноров для семейной ипотеки, чтобы программа оставалась социальной, а не инвестиционным инструментом.
3. Рефинансирование комбинированной ипотеки
Минфин рассматривает возможность рефинансирования рыночной части комбинированной семейной, дальневосточной и арктической ипотеки для облегчения долговой нагрузки на семьи. Под комбоипотекой понимаем такую ипотеку, когда часть ипотечного кредита берется по льготной ставке (6% в случае семейной ипотеки), а часть, которая выходит за пределы суммы, разрешенной программой (по семейной ипотеке — 12 млн. руб. для столичных регионов и 6 млн. руб. — для остальной России), — по рыночной ипотечной ставке.
4. Привязка ставки по семейной ипотеке к количеству детей
Председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил привязать ставку по семейной ипотеке к числу детей в семье.
Возможные ставки по ипотеке:
10% или 12% при рождении первого ребенка;
6% при рождении второго ребенка;
от 2% до 4% при рождении третьего ребенка.
Заседание Центрального банка, на котором будет обсуждаться ключевая ставка, запланировано на 19 декабря 2025 года, по итогам которого решение Центробанка повлияет на процентные ставки по ипотеке на рынке.
Кроме этого, обсуждается возможность предоставления семейной ипотеки только по месту регистрации родителей. Это нововведение направлено на повышение адресности и прозрачности программы семейной ипотеки.
Президент России Владимир Путин дал указание распространить семейную ипотеку на семьи, имеющие детей до 14 лет включительно, а также на семьи участников СВО с детьми. Однако пока эти планы остаются на уровне предположений, так как условия для этих категорий семей не были обнародованы, поскольку правительство отложило реализацию данного поручения.
Некоторые небольшие банки, такие как Севергазбанк, с 21 ноября приостановили государственные программы кредитования, включая Дальневосточную и Арктическую ипотеку, ипотеку для IT-специалистов и семейную ипотеку, которые были направлены на покупку жилого дома с земельным участком.
Также крупные банки Альфа-Банк и Совкомбанк почти исчерпали ресурсы для выдачи семейной ипотеки, и до конца года возникают сложности с записью на сделку.
Итоги
Новые меры начнут действовать с 1 февраля 2026 года и направлены на повышение адресности семейной ипотеки. Также обсуждаются и другие возможные решения, которые пока находятся на различных стадиях рассмотрения.
Текущая ситуация выглядит как постепенное ужесточение условий - требования становятся строже, вариантов для выбора — меньше, а льготы — более точечными. Для многодетных семей это может быть выгодно, но для тех, у кого один ребенок, лучше поторопиться с оформлением кредита, так как в будущем условия могут стать менее выгодными и более сложными.
Для тех, кто будет оформлять семейную ипотеку после 1 февраля 2026 года, это станет осознанным выбором единственного возможного льготного кредита на жилье. Однако те, кто по текущим правилам уже оформил кредит только на одного супруга в надежде взять второй в будущем, такой возможности лишатся.