Чек-лист при приёмке квартиры у застройщика: что проверить до подписания акта

Приёмка квартиры у застройщика – это момент, когда будущий собственник впервые видит своё жильё не на плане, а в реальности. От того, насколько внимательно вы отнесётесь к осмотру, зависит комфорт проживания на долгие годы. Подписанный акт приёма-передачи означает, что вы согласны с качеством выполненных работ и принимаете помещение в таком виде, в каком оно есть. Исправлять серьёзные недочёты после этого гораздо сложнее.

Ниже приведён подробный порядок действий, который поможет спокойно и последовательно проверить квартиру. Материал будет полезен всем, кто покупает жильё в новостройке, а дополнительные статьи о выборе квартиры и жизни в современном жилом комплексе вы можете найти на странице проекта на странице проекта.

Подготовка к приёмке квартиры

Документы и информация от застройщика

За несколько дней до назначенной даты уточните у застройщика, какие документы он готовит к передаче. В идеале у вас на руках должны быть:

• договор долевого участия или иной основной договор;
• план этажа и план вашей квартиры с указанием размеров помещений;
• описание отделки, если квартира передаётся с черновой или чистовой отделкой;
• перечень установленного оборудования и инженерных приборов;
• сведения о сроках устранения замечаний, предусмотренных договором.

Перед приёмкой полезно ещё раз внимательно перечитать договор: какие характеристики квартиры в нём зафиксированы, какое состояние помещений считается надлежащим, какие параметры допустимых отклонений указаны.

Что взять с собой на осмотр

Даже если вы уверены в качестве застройщика, относиться к осмотру нужно как к технической обследовательской работе. Лучше подготовить небольшой набор простых предметов:

• рулетка длиной не меньше пяти метров для проверки размеров;
• строительный уровень или хотя бы длинная ровная рейка;
• небольшой фонарь для осмотра углов и вентиляционных решёток;
• лист бумаги формата А4 для проверки вентиляции;
• зарядное устройство для розетки, простая лампа или электроприбор для проверки электрики;
• карандаш и блокнот для записей, а также телефон с камерой для фотофиксации.

Если вы не уверены в своих силах, можно заранее договориться с профессиональным специалистом по приёмке. Это не обязательное требование, но помощь человека с опытом позволяет заметить те недочёты, которые обычный покупатель не распознает.

Общие правила поведения на осмотре

Главное правило – не торопиться. Не поддавайтесь на убеждения, что очередь из дольщиков большая, а специалисту застройщика некогда ждать. Приёмка квартиры – ваше право, и вы можете тратить на неё столько времени, сколько требуется для тщательной проверки.

Все сомнения и замечания нужно фиксировать письменно. Не стоит соглашаться на фразы вроде «мы сами всё запишем» или «потом исправим без бумаг». Любой недостаток должен быть понятен, описан и нанесён на план либо подробно привязан к конкретной стене, окну, двери. Фотографии помогут при последующих спорах, поэтому делайте общие и крупные кадры каждой проблемы.

Проверка документов перед входом в квартиру

Соответствие площади и планировки договору

Перед тем как зайти в квартиру, попросите у представителя застройщика поэтажный план и план конкретной квартиры. Сверьте номера комнат, конфигурацию стен, расположение несущих конструкций и перегородок. Важно, чтобы фактическая планировка не отличалась от проектной.

Обратите внимание на площадь. Разница в несколько десятых квадратного метра обычно допустима, но значительные расхождения требуют пояснений. Для контроля размеров можно сделать несколько замеров рулеткой: длину и ширину основных комнат, кухни, коридора. Это не профессиональное измерение, но оно позволит заметить явные несоответствия.

Сопоставление комплектации с приложениями к договору

Если в договоре указано, что застройщик устанавливает определённый набор оборудования, нужно убедиться, что он действительно присутствует. Это могут быть:

• отопительные радиаторы в нужном количестве;
• приборы учёта воды, электричества, тепла;
• розетки и выключатели по схеме;
• входная дверь определённого класса;
• стеклопакеты и подоконники установленного типа;
• элементы чистовой отделки, если она предусмотрена.

Полезно заранее выделить в договоре или приложениях пункты, относящиеся к комплектации, и держать их перед глазами во время осмотра.

Акт приёма-передачи и приложение к нему

Перед началом осмотра представитель застройщика обычно выдаёт акт приёма-передачи квартиры. Не спешите его подписывать. Сначала внимательно осмотрите жильё, составьте перечень дефектов, а затем добивайтесь внесения всех замечаний в акт либо в отдельный лист, который будет к нему приложен.

Если в документ не включить недостатки, в дальнейшем доказать, что они возникли до вселения, будет значительно сложнее. Поэтому именно в день приёмки нужно тщательно зафиксировать всё, что вызывает вопросы.

Входная группа и общие зоны

Подъезд и лестничные клетки

Начинать осмотр разумно ещё на улице. Оцените состояние входной группы: насколько удобно заходить с детской коляской, есть ли пандус, насколько качественно сделана отделка. Важно, чтобы ступени не крошились, перила были надёжно закреплены, а покрытие пола не скользило.

Внутри подъезда обратите внимание на чистоту. Строительный мусор, потёки краски, повреждённые стены и потолки – всё это не только вопрос эстетики, но и показатель отношения застройщика к деталям. На лестничных клетках и в коридорах должно быть достаточно света, осветительные приборы обязаны работать.

Лифты и коридоры

Если дом оборудован лифтами, проверьте их работу. Кабина должна аккуратно приходить на этаж, двери открываться и закрываться без рывков. Посмотрите на отделку стен и пола в лифте: нет ли царапин, вмятин, следов ржавчины.

В коридорах оцените ровность пола, качество покрытия, отсутствие трещин и щелей у стен. Осмотрите места стыков плит, углы и потолок. Потеки, следы влаги и трещины уже на этом этапе могут сигнализировать о слабой гидроизоляции или проблемах с инженерными системами.

Квартира: проверяем стены, пол и потолок

Осмотр стен

Войдя в квартиру, пройдите по всем помещениям и сначала осмотрите стены. С помощью уровня или ровной рейки проверьте, есть ли явные выпуклости или вогнутости. Допустимы небольшие отклонения, но заметные волны и перекосы могут усложнить установку мебели и отделочных покрытий.

Обратите внимание на трещины, особенно в углах и местах примыкания к несущим конструкциям. Небольшие поверхностные трещинки на штукатурке иногда допустимы, но длинные и глубокие дефекты требуют особого внимания и отражения в перечне замечаний. Если стены уже окрашены или оклеены обоями, проверьте отсутствие вздутий, потёков, следов подтёков.

Проверка пола

Пол во всех комнатах должен быть ровным. Обычно это бетонная стяжка либо уже уложенное покрытие. Возьмите уровень и проверьте несколько направлений: вдоль стены, по диагонали, в центре помещения. Особенно важны зоны у входа в комнату и в местах, где в будущем будут стоять шкафы и крупная техника.

Если пол уже покрыт ламинатом, плиткой или другим материалом, пройдитесь по нему, прислушиваясь к звуку. Скрипы, пустоты, прогибы говорят о нарушении технологии укладки. Отдельный момент – перепад высоты между комнатами, коридором и санузлом. В местах, где будет плитка, допустим небольшой порог для защиты от воды, но резкие ступеньки в нескольких комнатах могут доставлять неудобства.

Потолок и места прохода коммуникаций

Осматривая потолок, обратите внимание на стыки плит, углы и места выхода труб. Там не должно быть потёков, следов ржавчины и явных трещин. Если дом монолитный, поверхность может быть неидеальной, но серьёзные перепады высоты и явные выбоины нужно фиксировать.

Особое внимание уделите зонам под санузлами верхних этажей. Любые следы влаги или пятна на потолке должны насторожить: возможно, герметизация инженерных стояков выполнена некачественно.

Окна, балконы, лоджии

Оконные блоки

Окна – один из ключевых элементов квартиры. Проверьте, целы ли стеклопакеты, нет ли трещин, сколов, царапин на профиле. Откройте и закройте каждую створку в разных режимах. Механизмы должны работать мягко, без заеданий. Если предусмотрен режим микропроветривания, убедитесь, что он действительно функционирует.

Проверьте уплотнители по периметру створок: они должны плотно прилегать, не иметь разрывов и перекрученных участков. При закрытом окне попробуйте провести рукой по стыкам: сильное продувание чувствуется даже без холодного ветра.

Подоконники и откосы

Подоконники должны быть ровными, без трещин и сколов. Обратите внимание на стык подоконника со стеной: там не должно быть щелей, через которые может проникать холодный воздух или влага. Откосы должны быть аккуратными, без пустот и отклеивающихся участков отделки.

Если обнаружены щели, их необходимо зафиксировать в перечне замечаний, поскольку через такие места чаще всего появляются промерзания и следы конденсата.

Балконы и лоджии

На балконе или лоджии проверьте ограждения: они должны быть устойчивыми, без люфта и следов коррозии. Если предусмотрено остекление, осмотрите стеклопакеты, профили, качество установки. Дверь на лоджию должна закрываться плотно, без продувания.

Посмотрите на пол: желательно, чтобы имелся небольшой уклон в сторону улицы для отвода воды. Важно, чтобы не было щелей у стыков плит и вдоль примыкания к стенам.

Двери и внутренние перегородки

Входная дверь

Входная дверь должна обеспечивать безопасность и теплоизоляцию. Проверьте целостность полотна, отсутствие повреждений, вмятин и царапин. Дверь не должна цеплять пол или коробку при открывании и закрывании.

Замки должны работать мягко, без заеданий. Сделайте несколько циклов открывания и закрывания, попытайтесь слегка пошатать закрытую дверь. Если чувствуются серьёзные люфты или видны большие зазоры по периметру, это повод зафиксировать замечания.

Внутренние двери и перегородки

Если квартира передаётся с межкомнатными дверями, убедитесь, что их количество и модель соответствуют описанию в документах. Полотно не должно быть перекошено, дверные ручки и петли должны работать исправно.

Перегородки проверяют на ровность и плотность. При лёгком постукивании рукой или небольшим предметом не должно создаваться ощущение пустоты. Если слышен явный гул, возможно, перегородка выполнена с нарушением технологии и не обеспечит нормальную звукоизоляцию.

Электрика

Щиток и приборы учёта

Осмотрите электрический щиток внутри квартиры или на этаже. Автоматические выключатели должны быть подписаны, чтобы вы понимали, какой из них за что отвечает. На счётчиках должны быть установлены пломбы.

Сверьте номера и начальные показания приборов учёта с теми, которые будут указаны в передаточных документах. Это поможет избежать недоразумений при дальнейших расчётах с управляющей организацией.

Розетки, выключатели и освещение

Пройдитесь по всем помещениям и посчитайте розетки и выключатели. Их количество и расположение должно соответствовать плану. Проверьте надёжность крепления: розетка не должна шататься в стене, а выключатель должен чётко фиксировать положение.

Для проверки можно подключить зарядное устройство, лампу или иной электрический прибор. Светильники, если они установлены, должны включаться без мерцания. В санузлах важно обратить внимание на наличие заземлённых розеток, если это предусмотрено проектом.

Отопление, водоснабжение, вентиляция

Радиаторы отопления

Посмотрите, ровно ли установлены радиаторы, нет ли на них следов ржавчины, подтёков, повреждений. Проверьте наличие запорной арматуры и кранов для стравливания воздуха. Если отопительная система уже запущена, осторожно потрогайте радиатор рукой: он должен прогреваться равномерно.

Трубы и соединения не должны иметь следов влаги. Даже маленькая капля на металле – сигнал к тому, чтобы занести этот пункт в перечень недостатков.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите все выводы под сантехнику. На трубах должны быть заглушки, соединения должны выглядеть аккуратно. Если вода в доме уже подана, откройте краны в кухне и санузле, проверьте напор и работу смесителей, если они установлены.

Канализационные стояки и отводы не должны иметь трещин и следов протечек. При сливе воды не должно быть явных подтёков или запаха в квартире.

Вентиляция

Проверьте вентиляционные решётки в кухне и в санузлах. Приложите к решётке лист бумаги. Если он притягивается и удерживается потоком воздуха, значит, тяга есть. При полном отсутствии движения листа вентиляцию необходимо проверить и зафиксировать замечание.

Запах из воздуховода должен быть нейтральным. Сильная затхлость или запах сырости говорят о возможных проблемах с шахтой.

Шумоизоляция и теплоизоляция

Оценка звуков из соседних помещений

Полная тишина в новостройке – редкость, особенно если дом ещё заселяется. Однако уже на этапе приёмки можно оценить, насколько хорошо слышны шаги и голоса из соседних квартир, а также шум в коридоре и лифтовом холле.

Если при закрытой входной двери вы отчётливо слышите разговоры в коридоре, есть смысл обратить внимание на герметичность полотна и наличие уплотнителей. Слишком громкие звуки сверху или снизу могут свидетельствовать о недостаточной звукоизоляции перекрытий.

Продувание и возможные мостики холода

В ветреную погоду можно почувствовать продувание в зонах примыкания окон и балконной двери. Если осмотр проходит в тихую погоду, используйте ладонь: в местах щелей нередко ощущается лёгкий поток воздуха.

Также стоит обратить внимание на углы комнат и наружные стены. Трещины в штукатурке, следы сырости или потемнения могут говорить о нарушениях теплоизоляции, особенно если дом уже пережил один холодный сезон.

Приёмка квартиры с чистовой отделкой

Соответствие отделочных материалов описанию

Когда квартира передаётся с готовой отделкой, объём проверок значительно увеличивается. Необходимо сопоставить фактическое покрытие пола, тип обоев или краски, модель межкомнатных дверей и сантехники с тем, что указано в описании отделки.

Плитка в санузле и на кухне должна лежать ровно, швы должны быть одинаковой ширины, без пустот и сколов. Ламинат или другое напольное покрытие не должно отходить от основания, под ним не должно быть полых участков.

Работа дверей, шкафов и сантехники

Откройте и закройте все межкомнатные двери, посмотрите, не цепляют ли они пол, как работает фурнитура. Если в квартире установлены встроенные шкафы, проверьте, легко ли двигаются дверцы, нет ли перекосов.

В санузлах и на кухне включите воду, проверьте работу смесителей, слежение воды в раковинах, мойке, ванне или душевой кабине. Осмотрите места соединения сифонов и труб: там не должно быть влаги.

Как правильно фиксировать замечания

Составление перечня дефектов

Все выявленные недостатки удобно заносить в специальный список. Для каждой позиции указывают номер комнаты, стену или участок, краткое описание и желаемый способ устранения. Например: «Спальня, стена у окна, вертикальная трещина длиной около тридцати сантиметров, требуется заделка и повторное выравнивание».

Фотографии помогают дополнительно пояснить текст. Желательно делать общий вид помещения, а затем крупный план конкретного недостатка, чтобы при необходимости легко было найти это место.

Внесение замечаний в акт приёма-передачи

После окончания осмотра перечень дефектов должен быть передан представителю застройщика. Проследите, чтобы все позиции были либо внесены прямо в акт приёма-передачи, либо приложены отдельным листом, который станет неотъемлемой частью документа.

В тексте акта желательно указать, что квартира принята с перечнем замечаний, подлежащих устранению в определённый срок. Это создаст основу для последующего контроля и, при необходимости, обращения с претензиями.

Когда достаточно самостоятельной приёмки, а когда нужен специалист

Самостоятельная приёмка

Если квартира передаётся без отделки, а вы хорошо разбираетесь в строительных вопросах или готовы тщательно изучить тему по материалам на странице жилого комплекса на странице жилого комплекса, самостоятельная приёмка вполне возможна. Главное – иметь под рукой список проверок и не стесняться задавать вопросы представителю застройщика.

В простых случаях достаточно внимательности и последовательности: осмотр от входа к дальним комнатам, проверка всех инженерных систем и поверхностей по очереди.

Помощь профессионального специалиста

Если квартира имеет сложную планировку, дорогую чистовую отделку или вы покупаете жильё впервые и очень волнуетесь, можно пригласить эксперта. Специалист по приёмке знает типичные слабые места, имеет измерительные приборы и опыт общения с застройщиками.

Это особенно разумно, когда стоимость квартиры высока, а исправление возможных скрытых дефектов обойдётся дорого. Оплата работы эксперта обычно несравнима с затратами на переделку некачественной стяжки или устранение серьёзных проблем с утеплением.

Частые ошибки при приёмке квартиры

Самая распространённая ошибка – подписать акт сразу, доверившись заверениям, что «здесь всё в порядке, а мелочи потом устраним». В реальности устранение «мелочей» может растянуться на долгие месяцы, а некоторые недочёты так и останутся не решёнными.

Вторая ошибка – не фиксировать замечания письменно, ограничиваясь устными договорённостями. Любое неоформленное документально обещание потом сложно доказать.

Третья проблема – невнимание к общему состоянию дома. Люди сосредотачиваются только на своей квартире, забывая посмотреть на лестничные клетки, лифты, входную группу. Однако именно общие зоны формируют ежедневный комфорт.

Грамотная приёмка квартиры у застройщика – это не поиск повода для конфликта, а защита ваших интересов как будущего собственника. Застройщик обязан передать жильё в состоянии, соответствующем договору, а ваша задача – убедиться в этом.

Не бойтесь задавать вопросы, не спешите ставить подпись и не стесняйтесь фиксировать каждый замеченный недостаток. Лучше провести один день в спокойном и внимательном осмотре, чем потом тратить недели и месяцы на исправление ошибок.

Используйте данный перечень проверок как основу для собственного списка, дополняйте его с учётом характеристик конкретного дома и квартиры, а за дополнительными советами и обзорами обращайтесь к материалам на странице проекта. Тогда подписанный акт приёма-передачи станет действительно радостным завершением пути к собственному жилью, а не началом долгой борьбы за качество.